文/夏賓 

　　存量房貸下調方案終于來了！

　　10月31日成為關鍵時點，在此之前，銀行將統一進行批量調整；在此之后，滿足條件的借款人可以按一定規則，與銀行自主協商，通過新發放貸款置換或協商變更合同條款，以降低存量房貸利率。

　　10月31日前批量調整

　　市場利率定價自律機制9月29日發布的倡議明確，2024年10月31日前，商業銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。

　　批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調整。去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

　　根據倡議，對于LPR(貸款市場報價利率)基礎上加點幅度高于-30基點的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于-30個基點，且不低于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限。

　　據記者統計，目前全國范圍內只有北京、上海、深圳三地的新發放商業住房貸款存在政策利率下限，首套房為LPR減45個基點，二套房則均比LPR減30個基點要高。

　　換言之，此次對符合條件的存量房貸批量調整，除北京、上海、深圳的二套房存量房貸利率以外，都將享受LPR減30個基點的政策紅利。

　　例如，目前北京二套房貸利率政策下限為，五環以內二套房貸的加點下限為減5個基點，五環以外二套房貸的加點下限為減25個基點。相應的二套房貸在批量調整時，加點分別調整為減5個基點和減25個基點，而不是30個基點。

　　批量調整后個體有差異

　　中新社國是直通車了解到，由于重定價日的不同，不同借款人的利率在批量調整后會有所差異。批量調整后的利率下降主要是加點幅度下降至-30基點所致。重定價后，最近一個定價周期內LPR的降幅也將體現出來，參與此次批量調整的借款人利率將調整至同一水平。

　　以2020年6月在北京購買首套房的借款人為例，目前其首套商業貸款利率為4.75%，為目前執行的4.2%LPR加點55個基點形成，在10月31日前批量調整后房貸利率將降為3.9%。

　　假設其重定價日為2025年1月1日，那么其最新的存量房貸利率會變成12月的LPR減30個基點，若從目前到12月底LPR不再變化，其存量房貸利率將進一步降為3.55%。

　　在批量調整的LPR加減點和重定價日兩次“減負”后，該借款人的存量房貸利率會從4.75%到3.55%。

　　LPR加點幅度未來允許變更

　　目前而言，根據合同約定，存量房貸利率由LPR和加點幅度(加點幅度可為負值)形成，加點幅度主要反映合同簽訂時的市場供求、風險溢價等因素，在合同期保持不變。因此，利率水平只會在重定價后跟隨LPR同幅度變化。

　　有專家表示，考慮到房貸期限普遍較長(最長可達30年)，在合同存續期間，市場供求形勢、借款人的收入、財產和信用狀況等因素均可能發生變化。當這些因素發生較大變化時，加點仍保持不變，可能導致對合同一方較為不利，需要允許以適當方式變更合同，維護合同的公平性。

　　根據央行發布的最新公告，其進一步深化利率市場化改革，通過增強市場競爭，完善房貸利率定價機制，允許存量房貸與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，引導存量房貸利率適時反映市場利率變化，降至全國新發放房貸平均利率水平附近。

　　自2024年10月起，每季度第一個月，中國央行將在官方網站公布上個季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率，供銀行和借款人參考。

　　重定價周期可協商調整

　　重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔，由借貸雙方自主協商確定。

　　過去較長一段時間，受制于商業銀行系統性能、風險管理水平等客觀條件，中長期貸款利率一般一年確定一次，個人住房貸款利率重定價周期也要求最短為1年。

　　隨著商業銀行管理水平和科技能力的提升，目前除房貸外的大部分浮動利率貸款都可由借貸雙方協商確定重定價周期。為提高貨幣政策傳導效率，中國央行此次取消了對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。

　　對于新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。

　　對于存量房貸，在10月的批量調整階段，若一對一協商重定價周期，將嚴重影響批量調整進度，拖延借款人享受低利率的時間。

　　因此，商業銀行應優先調整存量房貸利率的加點幅度，暫不調整重定價周期，使借款人盡早享受較低利率。自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業銀行市場化協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可協商調整重定價周期。