文/龐無忌

　　從9月24日開始，連續幾天密集的政策大招過后，第一波房地產利好政策兌現。

　　29日，上海、廣州、深圳同日發布樓市新政，涉及優化限購政策、降低首付比例、降低增值稅免征年限等多個方面。

　　三大一線城市同日發力

　　上海調整住房限購：

　　一是縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限，從“購房之日前連續繳納滿3年及以上”調減為“購房之日前連續繳納滿1年及以上”。

　　二是對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。

　　三是在自貿區臨港新片區實施更加差異化的購房政策。對在新片區工作、存在職住分離的群體，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在新片區增購1套住房，促進職住平衡。

　　深圳限購政策三方面調整：

　　深圳市住房限購的調整包括：一是本地家庭可以在郊區增購1套住房；二是中心城區要求非本地戶籍居民社保年限由3年降至1年，取消郊區住房限購；三是多孩家庭可增購1套住房。

　　廣州全面放開限購：

　　廣州市由主城區120平方米以下住房限購、非本地戶籍居民繳納社保或個稅6個月以上，改為全面取消限購。廣州也成為一線城市中首個全面取消住房限購的城市。

　　同日，中國住建部召開會議稱，全力促進房地產市場止跌回穩。要回應群眾關切，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策。

　　影響幾何？

　　58安居客研究院院長張波表示，廣州作為一線城市，其政策調整具有風向標意義。放開限購有望提振購房需求，促進市場信心修復。雖然上海、深圳等城市尚未完全取消限購，但也預示著在住房“雙軌制”的大背景下，商品房市場全面解除限購將是一個大方向。限購取消更有利于多樣化改善需求的入場，預計此舉會帶動廣州樓市成交量在10月迎來提升。

　　中指研究院政策研究總監陳文靜表示，綜合來看，當前上海外環外新房市場銷售規模占全市的比重超70%，二手房市場占比也超過50%，本次明顯優化外環外限購政策，有望帶動外環外市場活躍度提升。深圳、廣州的新房、二手房市場也有望開啟一段時間的修復行情。

　　“銀十”會來嗎？

　　除限購政策外，上海、深圳均落地房貸新政，將首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為15%；將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年等。

　　陳文靜表示，本次上海和深圳首付比例均由此前的20%降至15%，上海二套首付比例由此前的30%-35%降至20%-25%，深圳由此前的30%降至20%，均有助于進一步降低居民購房門檻；同時，深圳給予多孩家庭更多信貸支持，多孩家庭購買二套可按首套信貸執行，均有助于帶動剛需和改善性住房需求釋放。

　　她說，近兩個月，一線城市新房、二手房成交量環比整體呈現走弱態勢。本次上海、深圳、廣州快速跟進樓市新政，也是積極響應日前召開的中央政治局會議的具體表現，政策力度整體符合預期，預計10月份，各地房地產市場活躍度有望提升，也將進一步帶動全國房地產市場活躍度修復，若推動全國房地產市場止跌回穩，預計仍需要更多政策落地。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，9月29日晚間，住建部、央行密集部署限購調整、按揭利率調整，一線城市紛紛調整限購、限貸和稅收政策，而且限購松綁的力度比較大，目的就是在被稱為樓市“銀十”的十月份來臨之際，也是今年最后一個季度來臨之際，帶動樓市預期和交易量提振，為止跌企穩發揮一線城市基本盤的作用。

　　李宇嘉認為，如果一線城市穩定了，以一線城市為核心的三大都市圈樓市就穩定了，全國近一半的交易市場也就穩定了，這是止跌企穩的路徑。

　　李宇嘉說，考慮到近期深圳、廣州土地市場上高溢價地塊出爐，以及“拿地即開工、交房即交證”的新舉措，從源頭上提振開發商的信心，并延展到下游銷售端，產生降門檻、降成本、提預期的綜合效應，鼓勵剛需和改善性需求循環的作用。可以預計，10月份的商品房交易量將好于9月份，也為四季度樓市企穩打下基礎。