作者：孫夢(mèng)凡

　　幾乎不約而同，北上廣深二手房市場出現(xiàn)“異動(dòng)”。

　　業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入三月份后，四大一線城市的二手房成交均出現(xiàn)回升趨勢(shì)，其中北京有周末單日成交破千套，上海二手房日均成交量是二月的兩倍，深圳二手房周成交突破千套關(guān)口，廣州二手樓市市場活躍度也有上升趨勢(shì)。

　　三月本是傳統(tǒng)樓市的“小陽春”時(shí)節(jié)，不過自樓市整體行情下行后，這一特殊時(shí)點(diǎn)的波動(dòng)幅度越來越小，唯有幾個(gè)核心城市尚有余溫。“核心城市二手房成交的確在回升，但速度比以往慢，小陽春行情可期，但不一定能達(dá)到以往水平。”一位業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為。

　　“小陽春”冒頭

　　“北京小陽春，房子賣掉啦。”近日，不少業(yè)主在社交平臺(tái)曬出自己的賣房經(jīng)歷。

　　有人去年便開始著手賣房，經(jīng)歷幾次市場起伏后，終于趁著今年春節(jié)后的行情順利賣出，雖然價(jià)格較去年小陽春高點(diǎn)有所折讓。現(xiàn)實(shí)冷暖不一，有業(yè)主順利出手，也有業(yè)主無奈表示“小區(qū)同戶型30多套，根本賣不動(dòng)，只能走降價(jià)路線。”

　　購房者也在政策松綁之際糾結(jié)，是趁市場盤整“殺價(jià)”入場，還是考慮到高企的二手房存量，等待價(jià)格繼續(xù)下滑？這并沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案。去年以來，北京二手房市場已然經(jīng)歷多次“以價(jià)換量”，房源要想順利成交，降價(jià)幾乎是難逃之路。

　　一個(gè)個(gè)業(yè)主賣房故事背后，二手房市場到底怎樣了？“小陽春”能否到來？從業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)及分析來看，一線城市有望迎來“小陽春”。

　　以北京為例，年初便有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是住宅單月成交1.5萬套，但市場推動(dòng)主要依賴學(xué)區(qū)房需求，過了4月需求就會(huì)下降。2023年“小陽春”很大程度上是學(xué)區(qū)房和前期積壓的需求釋放，2024年市場成交高點(diǎn)也可能出現(xiàn)在3～4月。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月2日～3日周末兩日，北京二手房合計(jì)成交量約在1700套，相比上個(gè)周末1100套明顯上漲，較春節(jié)前的周末成交量也普遍多了200～300套。而在剛剛過去的9日、10日周末兩日，北京二手房成交合計(jì)達(dá)到2100套，10日接近1200套。

　　“一線城市限購松綁效應(yīng)繼續(xù)釋放，從中原報(bào)價(jià)指數(shù)看，一線城市繼續(xù)普遍回升，整體來說，2024年的小陽春真的在路上了，雖然比往年晚一點(diǎn)，熱度低一點(diǎn)，但只要有政策，最近市場會(huì)有一波行情。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

　　他表示，每年3月“樓市小陽春”出現(xiàn)的原因有三點(diǎn)，一是上年冬季不便外出，春節(jié)假期購房需求被壓抑，節(jié)后釋放了出來；二是各種金融或樓市調(diào)控政策影響；第三是學(xué)區(qū)房交易熱，一般5月前落戶當(dāng)年就可在相關(guān)學(xué)區(qū)就學(xué)，由此拉動(dòng)了三月四月的市場成交。

　　不過，鑒于樓市還在見底調(diào)整，二手房市場降價(jià)普遍，購房者信心恢復(fù)需要時(shí)間，業(yè)內(nèi)對(duì)今年“小陽春”的力度并不抱太大希望。“小陽春大概率是會(huì)有的，但可能是最弱的一次小陽春，往年3月市場成交量會(huì)是1月份的翻倍，2024年出現(xiàn)的可能性不大。”張大偉認(rèn)為。

　　其他一線城市的情況也是如此。今年2月份，上海二手房成交均價(jià)為每平方米38633元，較上月下降了9%；受春節(jié)假期因素影響，成交量為6800套，較上月減少59%。

　　但進(jìn)入3月以來，市場情況有所好轉(zhuǎn)。上海房地產(chǎn)中心交易數(shù)據(jù)顯示，3月1日～3月8日上海每日二手房成交量在478套至676套之間，日均成交量為571.5套，是2月同期日均成交量(250套)的2倍以上。

　　每年3月和4月，都是上海樓市的傳統(tǒng)旺季，“金三銀四”甚少在上海樓市缺席，加上如今政策不斷刺激加碼，今年會(huì)再次出現(xiàn)回溫走勢(shì)嗎？

　　“成交的確在回升，但是速度比以往慢一點(diǎn)。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴第一財(cái)經(jīng)，以往春節(jié)兩周后可以回到正常水平甚至更高，現(xiàn)在是節(jié)后三周才達(dá)到較高水平。“小陽春行情肯定會(huì)出來，但是不一定能達(dá)到以往水平，升溫遲了一周，說明市場還是挺猶豫的。”

　　深圳方面，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2024年第9周全市二手房(含自助)錄得1085套，環(huán)比增長14.1%。政策效應(yīng)還在持續(xù)發(fā)力，二手房周成交量突破千套關(guān)口。“這一數(shù)據(jù)表明，在傳統(tǒng)3月小陽春的勢(shì)能下，深圳二手房市場呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。”

　　“當(dāng)前政策密集出臺(tái)的背景下，市場預(yù)期政策在一定時(shí)期內(nèi)將持續(xù)放寬。這對(duì)穩(wěn)定市場信心起到了積極作用，使得市場在成交量上已經(jīng)筑底并開始進(jìn)入修復(fù)期。”深房中協(xié)稱。廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)近期也表示，當(dāng)?shù)囟謽鞘谢钴S度上升趨勢(shì)明顯。

　　業(yè)內(nèi)期待政策空間打開

　　不僅是北上廣深，多地二手房成交正在環(huán)比回溫。

　　根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年第10周(3.4-3.10)，重點(diǎn)10城二手住宅成交量為14463套，環(huán)比上漲11.23%，同比下降35.9%。相較新房而言，二手房成交更具穩(wěn)健特征，成交量已現(xiàn)環(huán)比“三連升”，同比降幅連續(xù)小幅收窄。

　　“雖然二手房整體復(fù)蘇速度相對(duì)較慢，但具備持續(xù)性回升的趨勢(shì)及潛能。”上述機(jī)構(gòu)表示，對(duì)于二手房后續(xù)走勢(shì)維持穩(wěn)步回升的預(yù)判，下周二手房成交量有望恢復(fù)至節(jié)前水平。

　　二手房市場微幅回溫，新房市場是否值得期待？

　　據(jù)克而瑞調(diào)研報(bào)告，3月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積748萬平方米，環(huán)比上漲124%，同比下降60%。基于供應(yīng)放量，成交有望修復(fù)，預(yù)期環(huán)比持增，但是考量到去年高基數(shù)原因，同比或?qū)⒀永m(xù)降勢(shì)，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽春”。

　　克而瑞認(rèn)為，不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，北京、上海、成都、西安、深圳、廈門等核心一二線城市，因政策利好、疊加適銷對(duì)路改善產(chǎn)品入市，成交預(yù)期會(huì)迎來一波放量。

　　整體而言，當(dāng)下樓市回暖的基礎(chǔ)并不牢固，今年全國兩會(huì)也對(duì)后續(xù)調(diào)控有了明確定調(diào)。

　　政府工作報(bào)告表示，要減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要。實(shí)施政策要強(qiáng)化協(xié)同聯(lián)動(dòng)、放大組合效應(yīng)，防止顧此失彼、相互掣肘。研究儲(chǔ)備政策要增強(qiáng)前瞻性、豐富工具箱，并留出冗余度，確保一旦需要就能及時(shí)推出、有效發(fā)揮作用。

　　對(duì)此克而瑞點(diǎn)評(píng)稱，減少限制性措施，一方面意味著今年一線調(diào)控趨松、二三線全面放開的總趨勢(shì)不會(huì)變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間；另一方面，信貸、財(cái)稅等方面政策有望進(jìn)一步發(fā)力，支持居民購房。

　　此外，降準(zhǔn)、降息仍有空間，2月降準(zhǔn)和超預(yù)期幅度降息體現(xiàn)貨幣政策靠前發(fā)力特征，在經(jīng)濟(jì)增長、降低社會(huì)綜合融資成本等訴求下，年內(nèi)降準(zhǔn)降息仍然可期；結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具有望接續(xù)發(fā)力；居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調(diào)整空間，譬如對(duì)多孩家庭、已購住房用于租賃的，相應(yīng)放寬購房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹日前也表示：“現(xiàn)在已經(jīng)充分賦予城市調(diào)控的自主權(quán)，城市政府就要扛起責(zé)任，根據(jù)人口的情況，供需的情況以及保障的需求編制好、實(shí)施好住房的發(fā)展規(guī)劃，因城施策，優(yōu)化房地產(chǎn)的政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)的市場。”

　　中指研究院表示，2024年，預(yù)計(jì)更多城市將結(jié)合自身情況及時(shí)優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策，一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間；同時(shí)在供給端，對(duì)項(xiàng)目價(jià)格端的限制亦有望優(yōu)化，以滿足居民多樣化改善性住房需求。